Հերթական օրենսդրական խայտառակությունը
Ի՞նչ վտանգներ ունի անշարժ գույքի օտարումը միայն էլեկտրոնային ստորագրությամբ, առանց նոտարի կամ կադաստրի կոմիտեի միջնորդության։
Իրավական ռիսկեր
- Գործարքի իսկության չապահովվածություն
Նոտարի հիմնական դերը ոչ միայն փաստաթուղթը «ստորագրել տալն» է, այլև․
- անձի ինքնությունը հաստատելը,
- գործարքի իրավաչափությունը ստուգելը,
- անձի կամարտահայտությունն արձանագրելը։
Առանց նոտարի այս «զտիչները» բացակայում են։ Այսինքն՝ հնարավոր է, որ մարդը հարկադրանքից, խաբեությունից կամ տարիքային/առողջական խնդիրներից ելնելով, էլեկտրոնային ստորագրությամբ օտարի գույքը։
- Տեղեկատվական անվտանգության խնդիրներ
Էլեկտրոնային ստորագրությունը (e-signature) Հայաստանում տրամադրում են մասնավոր օպերատորներ, որոնցից գոնե մեկը պարբերաբար խնդիրներ ունի։
Կիբերհարձակման կամ չարաշահման դեպքում հնարավոր է զանգվածային «կեղծ գործարքների» ալիք։
Կա նաև թեթևակի վարկաբեկման ռիսկ՝ օրինակ մարդը տարիներ անց պնդում է, որ ինքը նման բան չի ստորագրել, բայց տեխնիկապես ապացուցելը դժվար է։
- Հասարակության ցածր թվային իրավագիտակցություն
Մարդկանց զգալի մասը չգիտի՝ ինչ է էլեկտրոնային ստորագրությունը, ինչպես է աշխատում, և ինչ վտանգներ ունի։ Սա հատկապես խոցելի է տարեցների, գյուղական համայնքների բնակիչների համար։
Արտաքին վտանգներ (Ադրբեջանի և այլ երկրների քաղաքացիներ)
Հայաստանի օրենսդրությամբ՝ օտարերկրացիները կարող են գնել անշարժ գույք Հայաստանում, բացառությամբ գյուղատնտեսական հողերի (Սահմանադրության 88-րդ հոդված, «Հողային օրենսգիրք»)։
Այսինքն՝ եթե օտարերկրյա քաղաքացին ունի ՀՀ-ում հաշվարկային հաշիվ և ստանում է էլեկտրոնային ստորագրություն (օրենքով դա հնարավոր է), նա իրականում կարող է դառնալ բնակարանների, առանձնատների կամ ոչ գյուղատնտեսական հողերի սեփականատեր։
Ակնհայտ ռիսկեր․
- Սահմանի մոտ գտնվող տարածքներ կարող են հայտնվել օտարերկրացիների՝ այդ թվում ադրբեջանցիների ձեռքում։
- Եթե գործարքները կատարվեն առանց նոտարի վերահսկողության, շատ ավելի հեշտ կլինի ֆիկտիվ անձանց միջոցով գույքի ձեռքբերումը։
- Սա կարող է ունենալ նաև ազգային անվտանգության հետևանքներ՝ սահմանամերձ գյուղերի սոցիալական կառուցվածքի փոփոխություն, գույքային ճնշում հայ բնակիչների վրա։
Վտանգի իրավաքաղաքական ամփոփում
Նոտարի բացակայությունը վերացնում է այն վերջին իրավական արգելքը, որը պաշտպանում է քաղաքացիներին անխոհեմ կամ հարկադրական գործարքներից։
Տեղեկատվական անվտանգության պայմաններում դա վտանգում է ոչ միայն անհատներին, այլև պետական գույքային համակարգի վստահելիությունը։
Օտարերկրացիների կողմից գույքի ձեռքբերման ազատությունը, զուգակցված նոտարի բացակայության հետ, կարող է հանգեցնել հողատարածքների և տների արտահոսքին դեպի թշնամական երկրից եկող անձանց։
Այստեղ ամենակարևոր իրավական ռիսկը այն է, որ ՀՀ կառավարությունը գործնականում հրաժարվում է իր վերահսկողական գործառույթից։ Դա մի քայլ է, որը կարող է բերել ինչպես զանգվածային խաբեությունների և ընտանիքների անօթևան մնալու, այնպես էլ ազգային անվտանգության սպառնալիքների։
Միջազգային փորձ
Էստոնիա – «է-պետություն» մոդել
Էստոնիան ամենահայտնի օրինակն է թվային ծառայությունների։
Բայց՝ անշարժ գույքի գործարքները կատարվում են նոտարի միջոցով․ նոտարը մասնակցում է առցանց, ապահովելով թե՛ ինքնության հաստատում, թե՛ իրավաչափության ստուգում։
Այսինքն՝ առանց նոտարի ուղղակի e-signature-ով վաճառք անթույլատրելի է։
Պատճառաբանությունը․ անշարժ գույքի գործարքները բարձր ռիսկային են, ու պետք է երրորդ անձի՝ պետության կողմից վստահված մասնագետի վերահսկողություն։
Գերմանիա
Գույքի օտարումը ենթադրում է պարտադիր նոտարական վավերացում։
Քննարկումներ եղել են թվային գործարքների մասով, բայց մերժվել են հենց կեղծիքի և հարկադրանքի բարձր ռիսկի պատճառով։
Նիդերլանդներ
Նոտարը անփոխարինելի դեր ունի անշարժ գույքի վաճառքի ժամանակ։
Թվային գործարքներ թույլատրված են միայն փոքր ծառայությունների (օր․՝ տրանսպորտային միջոցների գրանցում) համար։
ԱՄՆ
Տարբեր նահանգներում կան փորձարարական համակարգեր, երբ անշարժ գույքի վաճառքը կարելի է իրականացնել առցանց՝ բլոքչեյնի միջոցով։
Սակայն անգամ այդ դեպքում պարտադիր է notary public-ի մասնակցությունը՝ հեռակա (remote notarization) եղանակով։
Առանց նոտարի միայն ստորագրությունը բավարար չէ։
Ռուսաստան
Վերջին տարիներին ներդրվել է «Госуслуги» հարթակը։
Սկզբում փորձել են թույլ տալ e-signature-ով անշարժ գույքի օտարումը։
Բայց շուտով կտրուկ աճել են խարդախությունները․
տարեցների անունից գույք են օտարել,
կիբեռհարձակումներով մարդկանց ստորագրությունները գողացել են։
Արդյունքում, օրենքը փոխվել է՝ վերադարձնելով պարտադիր նոտարի վերահսկողությունը։
Որևէ զարգացած երկիր չի թողնում անշարժ գույքի գործարքները առանց նոտարի։
